Plusvalenze su terreni edificabili
COME DEVONO ESSERE GESTITE E COME SI CALCOLANO LE PLUSVALENZE DERIVANTI DALLA VENDITA DI TERRENI EDIFICABILI?

I terreni edificabili sono terreni utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'attuazione di strumenti attuativi (articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006).
Le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili vanno sempre assoggettate ad Irpef indipendentemente dal periodo intercorso dall'acquisto e a prescindere dalla modalità di acquisizione, a titolo oneroso o gratuito.

Il regime impositivo naturale è quello della tassazione separata, con indicazione della plusvalenza nella sezione II del quadro RM di Unico o, per chi presenta il 730, nel rigo D7 inserendo, in colonna 1, il codice «6». Il contribuente può, tuttavia, optare per la tassazione ordinaria barrando l'apposita casella, facendo così confluire la plusvalenza nel reddito complessivo.

Determinazione delle plusvalenze su terreni edificabili
 
La determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili si determina come differenza tra corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e costo di acquisizione aumentato di ogni altro costo inerente, il tutto rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT,  più l’eventuale INVIM.
La tassazione separata implica l’applicazione dell’aliquota media del biennio precedente l’anno in cui avviene la cessione: di regola, la tassazione separata è non solo più conveniente in termini di IRPEF ma evita al cedente l’assoggettamento della plusvalenza ad altre imposte quali le addizionali regionale o comunale e consente allo stesso di non dover considerare tale importo ai fini dell’ISEE.
Il costo di acquisizione da contrapporre al corrispettivo percepito per la cessione nella determinazione della plusvalenza va determinato nel seguente modo a seconda della diversa modalità di acquisizione del terreno che si intende cedere:
- acquisto a titolo oneroso: il costo è formato dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente (onorario del notaio, le imposte di registro, ipotecarie e catastali) il tutto rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT relativo all’aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, più l’eventuale INVIM.
- acquisto a titolo gratuito: il costo è formato dal valore dichiarato nell’atto di donazione o nella denuncia di successione aumentato di ogni altro costo inerente il tutto rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT relativo all’aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, più l’eventuale INVIM.

L'Agenzia delle Entrate ricorda che le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili da parte
delle persone fisiche subiscono un trattamento differenziato a seconda della tipologia del bene. In particolare:
  • in caso di cessione di fabbricati la plusvalenza è imponibile se la cessione avviene prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che questo non sia avvenuto per donazione o successione ovvero l'immobile sia stato adibito a prima casa da parte del cedente o di suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso;
  • in caso di cessione di terreni la plusvalenza è sempre imponibile quando su di essi siano state effettuate opere atte a renderli edificabili ovvero gli stessi siano suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici in vigore al momento della cessione, a prescindere dal concreto avvio dell'attività edificatoria stessa.